隨著國(guó)家調(diào)控力度持續(xù)加大，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生急劇變化，房地產(chǎn)業(yè)從依靠粗放型發(fā)展模式實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)的黃金時(shí)代，逐漸步入競(jìng)爭(zhēng)更加殘酷，風(fēng)險(xiǎn)日益加劇的白銀時(shí)代，組織管理混亂，運(yùn)作效率低下等問(wèn)題與矛盾日益凸顯;加之客戶(hù)需求的個(gè)性化，差異化以及多樣化與需求層次的提高, 組織管理能力滯后已經(jīng)成為處于快速發(fā)展中的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所共同面臨的一個(gè)不可回避的事實(shí)，并制約著企業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。如何建立一個(gè)有效的組織管理控制體系，為企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，確立強(qiáng)有力的組織力支撐，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的核心問(wèn)題。 為加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，提升房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，志遠(yuǎn)星辰特地制定了一套房地產(chǎn)行業(yè)全生命周期服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。從可行性研究階段-征地階段-開(kāi)發(fā)階段-銷(xiāo)售階段-竣工階段中的每個(gè)環(huán)節(jié)著手，層層把關(guān)，從根源上把稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。具體服務(wù)內(nèi)容如下： 

一、日常稅務(wù)顧問(wèn)

1.1 日常咨詢(xún) 

1.1.1  安排地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)企業(yè)涉稅問(wèn)題進(jìn)行解答，視實(shí)際需要，定期到企業(yè)實(shí)際指導(dǎo)；

1.1.2  對(duì)企業(yè)在對(duì)外付匯過(guò)程中涉及的稅款計(jì)算、納稅方式、程序提供咨詢(xún)服務(wù)；

1.1.3  配合企業(yè)協(xié)調(diào)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)系，包括稅務(wù)稽查協(xié)助、稅務(wù)爭(zhēng)議協(xié)助，提供專(zhuān)業(yè)的稅務(wù)支持；

1.1.4  根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，提示辦理有關(guān)稅收減免或退稅事項(xiàng)等稅收優(yōu)惠申請(qǐng)；

1.1.5  根據(jù)企業(yè)需求，參與重大經(jīng)濟(jì)合同審定，對(duì)公司提供的擬簽訂合同進(jìn)行評(píng)審，并提供涉稅建議；

1.1.6  日常以電話、郵件、微信等形式及時(shí)對(duì)企業(yè)匯總的財(cái)稅問(wèn)題答疑及涉稅建議。對(duì)企業(yè)提出的日常涉稅事項(xiàng)處理方法按稅法和有關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)對(duì)涉稅疑難問(wèn)題提出書(shū)面解決方案和會(huì)計(jì)處理意見(jiàn)供企業(yè)決策者參考。

1.2   稅收政策支持 

1.2.1  及時(shí)提供最新稅收政策，供企業(yè)參考；

1.2.2  應(yīng)企業(yè)要求，精準(zhǔn)提供房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)單項(xiàng)稅收政策；

1.2.3  對(duì)特別重要政策法規(guī)，及時(shí)以短信、郵件等形式提示企業(yè)關(guān)注。  

1.3    財(cái)務(wù)健康體檢 

1.3.1   對(duì)公司的科目設(shè)置、賬表的建立、財(cái)務(wù)制度的制定給出合理的建議；

1.3.2   結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，制定納稅框架、進(jìn)行適用稅種、稅目、稅率的認(rèn)定，提供辦稅程序指南；

1.3.3  根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)需要，定期由項(xiàng)目經(jīng)理帶隊(duì)到企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)抽查或詳查審核相關(guān)涉稅資料，包括賬務(wù)憑證、原始單據(jù)，財(cái)務(wù)報(bào)表、申報(bào)涉稅資料，內(nèi)部相關(guān)票據(jù)等；

1.4  風(fēng)險(xiǎn)提示 

1.4.1  及時(shí)向企業(yè)提供最新的稅收政策變化及地方稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行動(dòng)態(tài)，控制項(xiàng)目運(yùn)行的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)最新的政策及形勢(shì)調(diào)整項(xiàng)目的運(yùn)行方案；  

1.4.2  及時(shí)識(shí)別財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)賬務(wù)審查等形式發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)提供合理化的建議、協(xié)助企業(yè)控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；

1.5 鑒證服務(wù) 

1.5.1  企業(yè)所得稅匯算清繳審計(jì) 

1.5.2  企業(yè)其他需要出具的審計(jì)報(bào)告

1.5.3 土地增值稅清算報(bào)告

二、房地產(chǎn)業(yè)高端籌劃方案

1.土地增值稅的稅收籌劃

整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的稅務(wù)籌劃應(yīng)重點(diǎn)圍繞土地增值稅及企業(yè)所得稅展開(kāi)，其中土地增值稅的籌劃重點(diǎn)為增加扣除項(xiàng)目金額。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額

該部分主要是指取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（主要為契稅、相關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)），該部分的價(jià)款通常比較固定，但以下幾個(gè)方面仍有不少的稅籌空間：

土地出讓價(jià)格明顯偏低時(shí)的稅務(wù)籌劃

紅線外與目標(biāo)地塊相連接區(qū)域的稅務(wù)籌劃

出讓金返還的稅務(wù)籌劃

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

籌劃空間從以下幾方面進(jìn)行；　包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

稅籌重點(diǎn)：如果項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明，那么可以選擇據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，可以選擇按照土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。在土地增值稅清算層面，充分利用金融機(jī)構(gòu)的借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)成本，并盡早做金融機(jī)構(gòu)方向的融資安排；在所得稅匯算清繳層面，除了金融機(jī)構(gòu)的借款利息外，充分利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或其他非金融機(jī)構(gòu)的借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)成本。

④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

主要指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用，印花稅不得再單獨(dú)扣除。

⑤其他扣除項(xiàng)目

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

需要特別說(shuō)明的是，以上所說(shuō)的增加扣除項(xiàng)目的金額需把握三個(gè)原則，一是成本增加應(yīng)在合理范圍，增加太大，超過(guò)合理區(qū)間，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)不知道；二是成本增加可以以合法合理的方向?yàn)樵瓌t，以更合理的理由增加，如精裝房，景觀園林等；三是成本增加應(yīng)配合做好合理的證據(jù)鏈，如合同、資金流水、發(fā)票等。

2.所得稅的稅收籌劃

①銷(xiāo)售精裝房：考慮銷(xiāo)售精裝房可以避開(kāi)備案價(jià)格限制的問(wèn)題，建議簽訂兩份合同，開(kāi)發(fā)主體與買(mǎi)房者簽訂毛坯房合同，由開(kāi)發(fā)主體設(shè)立的裝飾公司（注：要關(guān)注關(guān)聯(lián)與控制的關(guān)系）與買(mǎi)房者簽訂裝修合同，主要是為了讓開(kāi)發(fā)主體減少收入，將開(kāi)發(fā)主體的一部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到裝飾公司中去，而裝飾公司可以采用定額征收企業(yè)所得稅的辦法，達(dá)到節(jié)稅目的。

②代收代繳費(fèi)用：將除去公共維修基金外其他的代收代繳費(fèi)用（暖氣開(kāi)口費(fèi)、閉路電視費(fèi)、代辦房產(chǎn)證費(fèi)、代理公證費(fèi)）的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到物業(yè)公司，否則開(kāi)發(fā)主體的這些業(yè)務(wù)收入不但應(yīng)繳納增值稅，預(yù)繳土地增值稅，還要納入企業(yè)所得稅計(jì)算基數(shù)。

③充分利用分期收款合同：采用分期收款方式銷(xiāo)售房屋，按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.增值稅的稅收籌劃

受營(yíng)改增影響，增值稅的籌劃空間非常有限。盡管如此，開(kāi)發(fā)商仍可以視具體的項(xiàng)目情況選擇工程承包方式，包括包工包料、甲供材、乙供甲控、清包工等。